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NBR 12721

Valor do metro quadrado e o CUB

O CUB é o indicador mais citado da construção e o menos lido. A lista do que ele deixa de fora está escrita na norma, e ela é longa.

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O Custo Unitário Básico é definido pela ABNT NBR 12721:2006 como o custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado pelos sindicatos da indústria da construção civil em atendimento ao artigo 54 da Lei 4.591 de 1964, e que serve de base para avaliação de parte dos custos de construção das edificações. A expressão que resolve a maior parte das confusões está no fim: parte dos custos. O CUB representa o custo parcial da obra, e a própria norma lista, no item 8.3.5, o que não foi considerado no cálculo.

A diferença entre área real e área equivalente, que também entra nessa conta, está em área real e área equivalente.

O que o CUB não inclui

A norma nomeia: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes e rebaixamento de lençol freático; elevadores; equipamentos e instalações como fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão; playground; obras e serviços complementares; urbanização, recreação, ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; impostos, taxas e emolumentos cartoriais; projetos arquitetônico, estrutural, de instalações e especiais; remuneração do construtor; e remuneração do incorporador.

Grupo excluído Exemplos citados pela norma
Fundações e contenções submuramento, parede-diafragma, tirante, rebaixamento de lençol
Transporte vertical elevadores
Equipamentos e instalações fogão, aquecedor, bomba de recalque, ar-condicionado, exaustão
Áreas externas playground, urbanização, recreação, ajardinamento
Custos administrativos e legais impostos, taxas, emolumentos cartoriais, regulamentação do condomínio
Projetos arquitetônico, estrutural, de instalações e especiais
Remunerações do construtor e do incorporador

Olhando a lista de uma vez, fica claro por que o CUB nunca fecha com o orçamento real. Ele descreve o custo de erguer a edificação padrão, e não o de viabilizar a obra. Fundação varia enormemente com o terreno, e é o primeiro item da lista. Projeto é o segundo custo que aparece na vida real e o penúltimo da lista.

É por isso que o CUB é bom para comparar e ruim para orçar. Como todo mundo calcula o mesmo projeto-padrão pela mesma metodologia, o CUB de junho contra o de dezembro mostra quanto o custo de construir variou. Ele foi feito para isso, e para o rateio previsto na lei de incorporações. Usá-lo como orçamento de uma casa específica é usar a ferramenta fora do propósito.

Como o CUB é calculado

Sobre projetos-padrão definidos pela NBR 12721, com um lote básico de insumos de materiais e mão de obra, mais despesas administrativas e equipamento, cada um com o peso que a norma fixa. Os projetos vão de residências unifamiliares R1-B, R1-N e R1-A e a residência popular RP1Q até multifamiliares, comerciais e galpão industrial.

A consequência disso é que o CUB da sua cidade descreve uma casa que não é a sua. Ele é o custo do projeto-padrão naquela região, com os preços de insumo e os salários daquela região. Quanto mais a sua obra se parecer com o padrão escolhido, melhor a estimativa; quanto mais fugir, pior.

A publicação do Sinduscon-MG detalha ainda a existência de duas séries desde a Lei 12.546 de 2011, alterada pela Lei 12.844 de 2013: o CUB e o CUB desonerado, que considera a desoneração da folha de pagamento. Comparar valores de séries diferentes produz variações que não existiram.

Uma estimativa honesta a partir do CUB

Três passos. Primeiro, use a área equivalente, e não a área real. Segundo, multiplique pelo CUB do projeto-padrão mais parecido com a sua obra, na série correta. Terceiro, some, item a item, tudo que a lista de exclusões traz e que existe no seu caso: fundação, projetos, instalações, equipamentos, urbanização, taxas e a remuneração de quem executa.

O terceiro passo é o que separa uma estimativa de um chute. Cada um desses itens tem ordem de grandeza própria e depende do caso: fundação em solo ruim custa muito mais que em solo bom, e projeto completo custa uma fração conhecida da obra. Nenhum deles é desprezível, e todos eles aparecem depois, quando o orçamento já foi combinado.

Vale conferir o resultado por outro caminho, orçando pelo menos os serviços de maior peso a partir de quantitativos reais. As calculadoras deste site servem justamente para isso: piso, tinta, tijolos, concreto e telhas somam a maior parte do material de uma obra pequena. O roteiro de conferência está em como conferir o orçamento do pedreiro.

CUB, SINAPI e preço de venda

São três coisas diferentes. O CUB é custo parcial de construção por metro quadrado de projeto-padrão. O SINAPI é o sistema de referência de custos da administração pública federal, previsto no Decreto 7.983/2013, que trabalha por composição de serviço. Preço de venda de imóvel inclui terreno, incorporação, comercialização, tributos e lucro, e não se compara com nenhum dos dois.

A confusão mais cara é a última. Ver um imóvel anunciado por um valor por metro quadrado e comparar com o CUB leva à conclusão de que a construtora tem uma margem enorme, o que ignora o terreno, tudo que a lista de exclusões traz e todos os custos que não são de construção. São números que respondem a perguntas diferentes.

Até onde esta página vai

O conceito e a lista de exclusões citados aqui vêm da publicação do Sinduscon-MG, que transcreve os itens 3.9 e 8.3.5 da ABNT NBR 12721:2006. Não lemos o texto integral da norma nem da Lei 4.591/64, e por isso citamos apenas o que a publicação reproduz e o que a lei estabelece em seus artigos 53 e 54. O CUB do seu estado é divulgado mensalmente pelo sindicato local: consulte a fonte da sua região e confira qual série está sendo publicada. Orçamento de obra com responsabilidade técnica é trabalho de profissional habilitado.

Perguntas frequentes

O que é o CUB?
Custo Unitário Básico. A NBR 12721:2006 o define como o custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado pelos sindicatos da indústria da construção civil em atendimento ao artigo 54 da Lei 4.591/64, servindo de base para avaliar parte dos custos de construção das edificações.
O CUB inclui o custo total da obra?
Não. O item 8.3.5 da norma lista o que não entra: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático, elevadores, equipamentos e instalações como fogão, aquecedor, bomba de recalque e ar-condicionado, playground, urbanização e ajardinamento, impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos, e as remunerações do construtor e do incorporador.
Posso multiplicar a área da minha casa pelo CUB?
Como ordem de grandeza, sim, com duas correções. Use a área equivalente e não a real, e some tudo que a lista de exclusões do item 8.3.5 traz. Fundação, projeto, instalações e taxas costumam somar uma parcela relevante que o CUB não cobre.
Por que existe CUB desonerado?
Porque a Lei 12.546/11, alterada pela Lei 12.844/13, permitiu a desoneração da folha de pagamento na construção civil. Os sindicatos passaram a calcular duas séries, com e sem desoneração, e comparar uma com a outra sem perceber a diferença distorce a análise de custo.
CUB e SINAPI são a mesma coisa?
Não. O CUB é calculado pelos sindicatos estaduais com base na Lei 4.591/64 e na NBR 12721, para projetos-padrão. O SINAPI é o sistema de referência de custos usado em obra pública federal, conforme o Decreto 7.983/2013, e trabalha por composição de serviço, não por metro quadrado de padrão.

A conta que este texto acompanha

Metro quadrado Área, perímetro e conferência de esquadro pela diagonal medida no local.

Fontes