Área real e área equivalente

Um mesmo imóvel tem área real, área equivalente, área privativa e área comum, e as quatro aparecem nos quadros da ABNT NBR 12721. Área real é a que a trena mede. Área equivalente é essa mesma área convertida em área de custo padrão, porque garagem e varanda custam menos por metro quadrado que quarto. Área privativa é a de uso exclusivo da unidade. Área comum é a compartilhada, e ela é rateada. Confundir uma com a outra é o que faz dois apartamentos anunciados com 70 m² terem tamanhos diferentes por dentro.

A conta da área que você mede está em como calcular metro quadrado, e o custo por metro quadrado, em valor do metro quadrado e o CUB.

Área real e área equivalente

A linha da RP1Q explica o conceito melhor que qualquer definição. Ela é uma casa de um dormitório, sala, banheiro e cozinha, sem varanda, sem garagem e sem área de serviço descoberta. Como não há nenhuma parte de custo reduzido, a área equivalente é igual à real. Nos outros três projetos, a diferença é justamente a varanda que serve de abrigo para automóvel e as áreas de serviço.

Privativa e comum

Área privativa é a de uso exclusivo da unidade autônoma. Área comum é a compartilhada pelo condomínio: hall, escada, elevador, salão de festas, guarita, circulação, depósito. A NBR 12721 separa as duas nos quadros e trata também da forma de distribuição, classificando as áreas em de divisão proporcional e não proporcional entre as unidades.

A parte da divisão não proporcional é a que causa discussão em condomínio. Vaga de garagem, por exemplo, pode ser área de divisão não proporcional: ela não se distribui igualmente entre todas as unidades, e sim conforme o que o memorial estabelecer. É por isso que dois apartamentos idênticos podem ter frações ideais diferentes.

Para quem compra, a leitura útil é simples: compare sempre a área privativa. É ela que descreve o espaço que você usa. A área total, que soma privativa com a fração de comum, muda conforme o empreendimento tem ou não salão de festas, piscina e hall generoso.

Onde os números aparecem

Nos quadros do anexo da norma, que compõem o memorial de incorporação registrado em cartório. O quadro I calcula as áreas reais e equivalentes por pavimento e do edifício. O quadro II faz o mesmo para as unidades autônomas, considerando as áreas de divisão proporcional e não proporcional. E o quadro III estima o custo a partir do CUB do projeto-padrão correspondente.

Esse conjunto é documento obrigatório para registrar o memorial de incorporação, que é a etapa que autoriza comercializar unidades ainda na fase de projeto. Quem compra na planta pode pedir os quadros, e é neles que estão as áreas de verdade, com o detalhamento que o material de venda não traz.

Vale reparar na hierarquia dos documentos. O anúncio é peça de venda. O memorial registrado é o documento com efeito legal. Quando os dois divergem, o registrado é o que vale, e conferir isso antes de assinar custa uma consulta ao cartório.

O que confunde em reforma

Na obra, ninguém usa área equivalente: o material é comprado pela área real, medida no local. A área equivalente serve para custo comparativo e para rateio, não para saber quantas caixas de piso comprar. Misturar as duas na hora de orçar material é o erro mais direto.

E existe uma terceira medida que só aparece em obra: a área de projeção horizontal contra a área de superfície. Elas são iguais em piso plano e diferentes em telhado, em rampa e em escada. A conta da área inclinada está em calculadora de telhas.

Vale conferir também o que sai por área e o que sai por metro linear. Piso, tinta e forro se compram por metro quadrado; rodapé, cordão de acabamento e perfil se compram por metro corrente. O primeiro depende da área, o segundo do perímetro, e um cômodo em L tem perímetro desproporcionalmente grande para a área que tem.

Um jeito prático de não misturar as medidas é anotar, ao lado de cada número, de onde ele saiu: área real medida com a trena no local, área privativa copiada da matrícula, área equivalente tirada da planilha da incorporadora. Três números com três origens, escritos na mesma folha sem rótulo, viram um só número errado no balcão da loja de material, e o erro só aparece quando a última caixa de piso acaba antes da última parede.

A norma lida pela publicação do Sinduscon-MG

Os conceitos e os números dos projetos-padrão aqui vêm da publicação do Sinduscon-MG, que transcreve e explica a ABNT NBR 12721:2006. Não lemos o texto integral da norma, e por isso citamos apenas o que a publicação reproduz. O cálculo dos quadros de áreas para memorial de incorporação é trabalho de profissional habilitado e tem efeito legal. Área para fins de imposto predial, para averbação de construção e para financiamento pode seguir critérios próprios da prefeitura, do cartório e do agente financeiro.